本文来源:时代财经 作者:钟黛


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伴随着20亿人次投入春运,压抑了三年的返乡置业需求开始释放。

“过了元旦,感觉县城楼市的销量一下就起来了。我们在河南、安徽的项目,大年三十居然卖了不少,初一下午又有签约的。从业地产二十年来都没见过。”某房企管理人士李亮对时代财经表示。

“保守估计,相比去年同期的低基数,春节期间我们的销量会上涨三至四倍。有楼盘半个月卖了去年半年的量。”李亮称,公司的销售人员忙着与返乡潮赛跑,春节期间,仅除夕下午到初一上午放了假。

交通运输部预计,2023年春运期间客流总量将达到20.95亿人次,比去年同期增长99.5%,恢复到2019年同期的70.3%。

返乡人潮为低迷已久的低线级楼市带来一抹暖意。克而瑞数据显示,40个重点城市在春节黄金周的新房成交量仅为35.7万平方米,同比下降14%,与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了32%。

其中,一线城市春节周的新房成交面积同比下降72%,二线同比降幅也达到了28%,而三四线“逆势翻红”,返乡置业初见端倪,同比上涨13%。

“过完元旦就卖疯了”

河南的地产从业者迎来一个忙碌的春节。

“过完元旦(现房及准现房)就卖疯了,我们在新乡的项目在春节前没货了。政府都在开土地推介会,我们的投资总已经在找地了。”李亮介绍称。

河南省披露,2023年春运客流总量预计约为8816.1万人次,较2022年同期增长168.2%,恢复到2019年同期的49.8%。人口较多、返乡创业及置业人数较多的县市,成为多家房企抢滩的重点。

南阳市为个中典型。南阳市人社局最新可查询的数据显示,2020年有232.5万南阳人外出务工,一年挣回412.16亿元。据南阳市政府,2022年全市有1.5万人返乡创业。

南阳市中梁·金科·江山印项目的销售经理对时代财经表示:“我们今年大年初一开始上班,新年一个月卖了往常两个月的量。”

南阳市多个新盘加大春节营销力度。其中,绿都·金科·观天下推出6万元返乡置业补贴,部分房源享83折。“一票万金”,中梁·珑熙府的营销资料则显示,凭返乡车票购房可抵一万元,新年限时认购享85折,另设有老带新及全民推荐成交奖一万元/套。

李亮感受到,河南、山东、安徽、四川、湖北等人口大省有明显的返乡置业潮。其中,销量较为突出的地区包括,河南省人口较多的县市,如南阳市邓州县、方城县,信阳市罗山县,以及安徽省人口外出做生意较多的县市,如马鞍山市和宣城市。

时代财经获悉,另一家布局低线市场房企的“返乡机会项目”也有所升温,春节前一周,其到访量环比上涨54%,认购量环比上涨92%,金额环比上涨87%,成为该房企业绩的主要增量。

该房企感受到,四川、云南、安徽、河南、江西、重庆等地返乡潮表现显著。

值得注意的是,这场阔别三年的返乡置业潮,依然存在冷热不均的情况。对于低线级楼市,有地产从业者感受到久违的暖意,也有人表示“挺糟心的”。

也有部分县市的行情表现平淡。时代财经走访湖南省常德市某县城发现,多个项目春节期间的到访量有所回暖,但表现并不突出。不少售楼处处于“躺平”状态,开工较晚。

有房企高管坦言,现在的低线级市场,营销的带动效果较弱,能否成交主要看渠道、价格和性价比。

长期关注低线楼市的地产从业者江乔认为,低线楼市的返乡置业行情也与省会高度相关。对于湖南等强省会的省份,不少返乡置业的需求被省会所吸纳,三四线城市及县城的返乡置业表现较弱。而对于安徽、河南等省份,可能有不少省外返乡人员觉得,省会吸引力较弱,不如在老家县城安家。

低线市场告别高周转?

返乡置业的热度是否为昙花一现,三线及以下市场长期走势如何?多位地产人表示谨慎乐观,认为未来低线市场的机会不会太多,房企应该转变打法。

棚改货币化安置、城镇化红利,曾为三四线及县城楼市带来热烈的行情。广袤的低线级市场,跑出了碧桂园(2007.HK)、中梁控股(2772.HK)、金科股份(000656.SZ)等头部企业。

中梁控股董事长杨剑有耳熟能详的名言:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”

具体而言,低线级市场的地价低、资金及取证等方面的监管较为灵活,房企从而多采取资金高周转的打法,快速摊大版图。

李亮表示:“我对投发人员的要求是,二线城市拿地的自有资金回报率为20%,三四线为30%,县城为45%。50%的资金投巨无霸项目,另外50%投标准小项目。”

江乔表示,龙头房企A在湖南省某县城的项目,年化自有资金回报率可以做到一千个点。

然而,当楼市入秋,三线及以下的市场率先降温。国家统计局数据显示,2021年8月,三线城市新房价格环比零增长,为2016年以来首次停止增长;此后直至2022年12月,环比均为负增长;其中,2022年4月环比跌幅最大,达-0.6%。

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易居研究院报告指出,2022年,100个城市中,一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。三类城市的去化周期都超过一年,说明销售压力都很大,其中三四线城市去化压力最大。

“三线及以下市场分化加剧,过往虚火的县市,成交量价急剧下调,而供需健康的县市,成交情况尚能保温。”江乔认为。

过往的粗放式发展也为房企埋下诸多隐雷。江乔坦言,A房企在湖南省的销售业绩过往多年位居集团前列,但利润实际上为负,原因在于摊子太大,拿了很多不赚钱的地。

“行情好的时候,管理者的精力都放在扩张上面。为了达成业绩,部分投资人员大肆抢地,即使知道有些地块资质不佳,也会自行调高年化自有资金回报率。”

“现在A房企内部基本没人提高周转了。”他认为,未来三线及以下的市场空间不会太大,留给房企的试错空间变小了,未来房企的布局应该更加强调“稳”和“准”。

李亮也表示:“我们在探讨如何做小规模。”他仍对低线级楼市怀抱信心。其称,就河南市场而言,之前供应太多,现在库存也去得差不多了。不少县城两年没拍出地了,供需关系即将逆转,“坚持下去还是有希望的”。

(文中受访者均为化名。)

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