郝一斌(金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长):昨天到今天的会议听下来,我觉得是近几年参会感觉最过瘾的一次,大家都特别坦诚,讲得特别务实,学习到了很多东西。

大的趋势大家讲了很多,也都有非常深刻的认知,我就把我们一些对于房地产和代建行业的底层逻辑,以及一些基本认知跟大家做一个汇报,尽量节约时间。


(资料图片仅供参考)

首先讲代建离不开地产,这是一个社会热门话题,也是代建行业的总纲,我们是这个大行业里的分支行业。因为我本人也在集团负责投资,所以有一些提纲挈领的看法。

刚才大家都讲了趋势,我展现一下具体的数据。

房地产行业依然在下行,形势还是比较严峻的,从三个指标来看,一是百强房企的销售,国家统计局的数据里面是有很多政策房、保障房的,实际上对房地产资金影响最大的是市场化销售部分,去年统计的40家房企和73个主要的城市,基本上同比下滑都是41%到43%,大概可以反映一个整体趋势。并且,今年没有什么好转,1到7月份同比是持平的。

第二是房地产投资,这是一个先导性的指标,去年房地产投资下滑了32%。2021年下半年投资就开始下滑,2021年跟2020年基本持平,今年在去年的基础上又下滑了30%。房地产1-7月份的投资基本上腰斩,如果同比2022年上半年会更低,然后会进一步传导。

我们看新开工,这是第三个指标,新开工去年就是下滑的,今年继续下滑,而且带动了施工面积的下滑。还有房地产资金到位率、房地产投资增速,全部都是在负值区间,并且已经存在了很长时间,在之前从来没有出现这么长期的水下运行情况。

再看拿地,具体数据背后还是有很多结构性变化的。大家都讲分化,我们具体看一下2021年城市分布的结构和区域分布的结构,可以看到一二线城市占了84%,三线城市只占16%,并且16%里面也有很多不是市场化的,有一些是城投托底、抵债。

可以看到集中到了什么程度,中国有2000多个城市,一二线城市无非就是30多个,现在2000多个城市基本可以忽略不计了,占比极低。

再看投资,城市分化是比较明显的,杭州、上海、合肥的投资是比较稳定的,大湾区的投资是大幅萎缩,京津冀占比还是比较大,剩下的都非常小了。

到底是谁在拿地呢?在2021年以前,民企拿地占70%到75%,去年国企占了53%,地方国资占了32%,两家占了85%。随着地方国资的弹药耗尽,今年已经从32%下降到9%,国央企进一步扩张到了59%。但是有一个前提,这是在总量下降30%的情况下,所以虽然国央企投资份额在继续增高,但是总额并没有增加。

民企去年的情况是非常严重的,只有9%,今年到了30%,但是这30%里面很多都是地方性小型民企,中型民企拿地都是相对比较少的。这30%里也含有一部分是三角债,其它主体几乎都没有了,包括外资也在进一步下降。

拿地的冰火两重天和投资策略的高度一致性,是不是今天看数据才能看到呢?可能对大家来说是这样,但是对行业里做投资的来讲,大家都很清楚。没有办法,现在的投资基本策略是确保高确定性、高流动性。

三高的高负债、高杠杆没有了,因为销售放缓,对整个房地产企业来讲,高周转也不成立了,但是如果不尽量加快单个项目的周转,可能周转会下降得更多,所以大家采用了高度趋同的策略,这也是整体投资资源不同的情况下的策略。

我们也是周期论的信仰者,但是我们认为目前这次调整跟过去周期是不一样的,更多的因素不是市场周期调整的因素,因为过去市场周期调整的因素是受到供求关系的变化,受到地产在宏观经济里面承担的角色,政策对它的不同阶段定位的调控,然后在弹性区间的一个变化。

我是1996年入行的,可以看到这个行业从全国几千亿销售额的市场变成了16、17万亿的行业。2022年大幅下降,2023年能保持跟2022年总量平衡就不错了。

也可能到了一个大的转折点,就是从行业上升增量期到了缩量发展的区间,但是我们觉得政策可能起到了非常大的作用,包括宏观问题叠加,市场目前是在超出所有人的预期在下行,基本上已经失去了自我修复的能力。我们认为已经脱离了我们讲的弹性周期,进入到了一个更大的周期里面。

当然这个周期变化的规律,可能跟之前不一样了。原来是3到5年短周期,如果我们现在说缩量发展期的周期到底是多长,我自己也觉得不好判断。

到底是过去三四年的短周期,还是变成五六年的周期,或者像以美国为代表的一些西方主要发达经济体那样8年左右的周期,或者像日本下行十五六年,这都很难说。

我认为行业调整尚未结束,目前房地产企业还面临着巨大的压力,我们也期望政策进一步的落地。到底落地执行的效果怎么样?我们也相信根据落地的效果,新的政策会再做一些调整。

一次调控从转向抑制房地产到政策起效,也是缓慢的过程。在抑制的初期房地产是积极上行的,到了最后一根压死骆驼的稻草落地之后,才转向下行。

上行的过程中也是一样,需要不断地出台政策,出台到一定的程度,才会看到市场的反转。

所以对这个市场我们也不建议大家过于乐观,这一轮调整里面,很多同行刚开始也误认为是一个短周期的调整,2021年9、10月份有一波投资抄底潮,2022年三四月份还有一批,2022年下半年也有一批,包括今年上半年也有一批。

大家看到,4月份以后,5、6、7月份市场下滑速度是非常快的,单月环比接近40%。下半年市场走势还需要政策落地以后进一步托底,可能才会显现出效果。

代建行业在房地产行业大幅萎缩的情况下,出现了一个逆市发展的状态,这也是我们要探究的一个逻辑。

代建行业从2018年到2022年连续5年增长,管理面积从4705万平米涨到了1.1亿平米,18.6%的年平均增速。当然房地产市场投资萎缩也会逐步传导到代建行业,2023年上半年是11%的增长,增速在放缓,其实2022年增速就已经放缓了。

这个行业类似于一个新的行业,就像新能源车一样。汽车行业就出现了这样的情况,整体销量是下降的,但新能源车的销量是大涨的。新能源汽车的增长主要来自于渗透率提高,我们也可以看到代建的比例从2021年以来,每年渗透率都是在不断提高的。

拿已经委托管理的面积除这段时间市场上新的土地,委托量不断上涨,总投资量在下降,所以代建占比是在提升的,我们预期2024、2025年行业还会继续增长。

随着大家对商业化代建的理解越来越深刻,会发现好处非常多,非常规范、成本可控、开发进度可控、产品质量好,不管是对民营中小企业的规范开发,还是对地方政府的项目,能够更规范运作都是有很大帮助的。

原来代建行业80%的市场在东南沿海,这两年开始逐步向内地转移,这也符合所有行业发展的规律。比如福建、山东、陕西、河北等都出台了政策,从不支持到逐步支持,这也是行业逐步提高渗透率、进一步发展的基础。

同时,房地产同行是非常敏锐的,已经有60余家房企进入代建赛道,其中有两家已经成功上市,分别是绿城管理和中原建业,都是在香港上市的,这也可以看到这个行业增长曲线已经很明显的显现出来了。

我们探究这种现象后面的原因,为什么会出现这种情况?我们觉得第一个是地产行业三高模式转变了,行业在回归本质。

现在限购、限价条件下,很多城市项目开发品质是在下降的,因为价格限死了,销售非常旺盛,所以地产企业从逐利性来讲,必然就是控成本、提高效率。效率越高,资本周转率越快,资金成本也会被节约,而且那时候竞争过热。

滨江戚总在业绩会上也跟投资者讲,发挥滨江的产品优势和开发优势,努力挣1%到2%的利润。在市场高增长期,确实出现了对利润要求降低、极致追求高周转的现象。

目前这种市场大家的销售比较困难,产品的溢价能力必须显现出来,营销精准、产品定位、成本可控、效率合理都要显现出来。从2022年开始,主流地产商都回归到这个方向。

目前的市场情况下也带来了很多新的进入者,包括城投公司和一些产业方,一些一级土地整理商也走到前台。旧的主体资本被出清,原来占比70%的民企,现在市场份额已经下降到20%、30%,一定要新的资本进来填充。他们进来之后没有配套的开发能力,就需要跟专业的开发能力结合。

这些新的玩家怎么能够赢得地产开发的拉力赛呢?我们觉得这个拉力赛是一个非常艰苦的过程,包括很多专业玩家都滑出赛道了。

有两个方向,一是要有价值创造能力,需要老玩家把价值创造能力和新玩家的资本做一个价值共享。当然还有产品能力、客户定位能力、开发提效、销售力、客服能力、成本控制能力、集采、客户资源,这都不是一天能积累出来的。要想进入这个行业,必须具备这些能力,才能给别人输送价值。你不输送价值,别人为什么要委托你管理、跟你合作呢?

当然这么多能力想输送给对方也不是那么容易的,价值共享是要建立在双方互信的基础上。很多公司可能连内部协作也没做好,很低效,更何况是两家合作。

必须要有一套完备的价值输出体系,能够在管理中体现出价值,然后让对方认同你的体系,明确双方的角色分工,解决决策沟通一致、高效的问题,然后相互协同,最后才能把价值都创造出来。所以,你的创造价值能力和服务能力就是实现双方互信的基础。

最后给大家汇报主办方给我的命题作文,代建的基本盘和新的增长在哪里?

我们说基本盘基本上是这么几项,一个是过去的中小开发商,新进入资本的委托,在2021年市场调控以前,这是代建市场的主力。

绿城原来做了十几年,这是一个很大的比例,但是在民企出清潮之下,这部分是萎缩的。新涌现的机会一个是城投平台,除了传统安置房、政策房、保障房,还有很多托底的开发性项目。

还有政府项目,比如学校、医院、体育场馆等公共设施,基本上还是持平的状态,并没有大的变化。

商办项目,我们服务了不少,包括一些金融机构、科技企业的办公楼,还有一些政府办公楼,这也是一个持平状态,这都是我们的基本盘。

还有就是一级土地整理商,这部分虽然受冲击较大,但变化是不大的;还有一部分是园区代建,这也是基本盘。

为什么这些都是基本盘?能不能只做住宅这一块?如果只做住宅,恐怕能力不是综合的,业务稳定性和收入稳定性也是堪忧的。要做专业的管理输出,需要有更强、更综合的能力,这样才能更好地发展代建事业。

我们觉得新的机遇有5类,一个是纾困,当然纾困项目又分两类,一是政府主导的保交楼,还有一个是金融企业的纾困。大家知道暴雷潮之下,很多项目的控制权逐步到了金融企业手中,不得不去处置。

第二个是城改,城改不仅仅是过去的旧改拆除重建,这只是其中一类,尤其最近中央在提7个超大城市和21个特大城市,作为房地产调控的一个新措施。还有大量的旧城改造项目,我们也接了不少。

另外一个是随着行业转型,大家会转向各种新业态,比如未来社区、康养、园区等等。

还是就是新的区域正在从沿海向内地扩张。地产资本的构成正在发生变化,新进入的市场化资本需要跟更强的专业能力对接,从而更好地应对这个市场的挑战。

目前金地管理布局了全国50个城市,一共有160个管理项目,2200万平米管理面积,住宅是1500亿的货值,商办有500亿货值,还有政府的非销售类450万平米管理面积。

我们的优势,第一是已经做了17年,近5年整合成一个专业集团,有一个专属的经营平台。另外,我们所有的项目全部是直营的。

金地是一个混合所有制企业,既有国企的规范和稳健,也有民企的市场化和高效,我们愿意跟各种资本结合,跟各个层面合作,用我们的专业创造价值,跟大家携手跨越周期。

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